Wer vor einem Kauf oder Verkauf in Braunschweig Immobilienpreise vergleicht, sollte zwei Zahlen kennen: den amtlichen Median von rund 2.410 Euro je Quadratmeter für Eigentumswohnungen und die deutlich höheren Angebotspreise der Portale. Wohin sich der Markt 2027 bewegt, entscheiden vor allem Zinsniveau, Lage und energetischer Zustand.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigentumswohnungen kosten in Braunschweig im Median ca. 2.410 €/m², Neubauwohnungen ab Baujahr 2023 ca. 4.980 €/m² (Gutachterausschuss, Stand 2026).
- Portale weisen höhere Angebotspreise aus: Wohnungen ca. 3.088 €/m², Häuser ca. 3.000 €/m² (immowelt, Juli 2026).
- Ein- und Zweifamilienhäuser sind in Braunschweig 2025 im Mittel günstiger geworden, während sie landesweit teurer wurden.
- Niedersachsenweit wurden 2025 rund 18,6 % mehr Eigentumswohnungen verkauft als im Vorjahr.
- Bauzinsen mit zehn Jahren Zinsbindung liegen bei rund 4 bis 4,5 % (Stand September 2026).
- Für 2027 sprechen die Rahmendaten für seitwärts laufende Preise mit wachsenden Abschlägen bei Sanierungsbedarf (Einschätzung).
Wie hoch sind die Immobilienpreise in Braunschweig 2026?
Eine Eigentumswohnung wird in Braunschweig im Median für rund 2.410 Euro je Quadratmeter verkauft, eine Neubauwohnung ab Baujahr 2023 für rund 4.980 Euro (Stand 2026). Diese Werte beruhen auf notariell beurkundeten Kaufverträgen, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg auswertet. Die Angebotspreise auf Immobilienportalen liegen spürbar höher.
Median Kaufpreis Eigentumswohnung
ca. 2.410 €/m²
Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg, Stichtag 01.01.2026
Neubauwohnung ab Baujahr 2023
ca. 4.980 €/m²
Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg (Stand 2026)
Angebotspreis Wohnung
ca. 3.088 €/m²
immowelt, Juli 2026
Angebotspreis Haus
ca. 3.000 €/m²
immowelt, Juli 2026
Neubauwohnung Niedersachsen zum Vergleich
ca. 4.150 €/m²
Oberer Gutachterausschuss Niedersachsen, 2025
Der Abstand zwischen Bestand und Neubau ist in Braunschweig groß: Neue Wohnungen kosten gut das Doppelte des städtischen Medians und liegen deutlich über dem Landeswert. Die vollständigen Auswertungen nach Teilmärkten veröffentlichen die Gutachterausschüsse in den interaktiven Dashboards der Grundstücksmarktdaten 2026.
Angebotspreis oder Kaufpreis: Warum die Zahlen auseinanderliegen
Angebotspreise zeigen, was Verkäufer verlangen, Kaufpreise zeigen, was tatsächlich gezahlt wurde. Portale wie immowelt werten Inserate aus, der Gutachterausschuss dagegen sämtliche notariellen Kaufverträge. Wer die Immobilienpreise in Braunschweig realistisch einordnen will, sollte deshalb beide Quellen nebeneinanderlegen.
Die Lücke hat zwei Ursachen. Zwischen Inserat und Notartermin liegt die Verhandlung, in der der Preis sinken kann. Außerdem bildet der Portaldurchschnitt einen anderen Objektmix ab als die Gesamtheit aller Verkäufe.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung mit 75 m²
Amtlicher Median
ca. 2.410 €
ca. 180.750 €
Durchschnittlicher Angebotspreis
ca. 3.088 €
ca. 231.600 €
Differenz
ca. 678 €
ca. 50.850 €
Annahme: eine durchschnittliche Wohnung ohne besondere Lage- oder Zustandsmerkmale. Der Vergleich ist nicht deckungsgleich, zeigt aber, wie stark die gewählte Datenbasis eine Preisvorstellung verschiebt. Ein Angebotspreis, der sich an Portalwerten statt an realen Verkäufen orientiert, verlängert die Vermarktung, und jede spätere Preissenkung schwächt die Verhandlungsposition.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter Grundstücksfläche in einer abgegrenzten Zone, abgeleitet aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen (§ 196 BauGB). In Niedersachsen sind die Werte kostenfrei über BORIS.NI, das Bodenrichtwertportal der Gutachterausschüsse abrufbar. Für Häuser liefert er den Bodenwert, über Gebäude, Ausstattung oder Zustand sagt er nichts aus.
Entwicklung seit 2025: Was die amtlichen Daten zeigen
Der Braunschweiger Markt entwickelt sich zweigeteilt: Eigentumswohnungen sind gefragt, Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Mittel günstiger geworden. Das geht aus den Landesgrundstücksmarktdaten 2026 hervor, die den Zeitraum November 2024 bis Oktober 2025 abbilden. Landesweit stieg der mittlere Preis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus dagegen von 255.000 auf 270.000 Euro.
Die Immobilienpreise Braunschweig 2025 zeigen damit ein anderes Bild als der Landestrend. Nur in acht von 47 untersuchten Gebieten Niedersachsens sanken die mittleren Hauspreise, und Innenministerin Daniela Behrens nannte dabei ausdrücklich Großstädte wie Braunschweig, Göttingen, Osnabrück und Wolfsburg.
Eigentumswohnungen: Die Nachfrage zieht an
Niedersachsenweit wurden 2025 rund 18,6 % mehr Eigentumswohnungen verkauft als im Vorjahr, im Erstbezug sogar 37,4 % mehr. In Braunschweig bilden die TU Braunschweig, die Physikalisch-Technische Bundesanstalt, das DLR und das Volkswagen-Werk eine stabile Basis für die Wohnungsnachfrage. Für einen Wohnungsverkauf in Braunschweig zählen neben der Lage vor allem Hausgeld, Erhaltungsrücklage und der Zustand des Gemeinschaftseigentums.
Häuser: Der Zustand bestimmt den Preis
Bei Häusern hat sich die Verhandlungsmacht in Richtung der Käufer verschoben. Kaufinteressenten kalkulieren Heizungstausch, Dämmung und Fenster schon bei der ersten Besichtigung ein und ziehen diese Kosten vom Preis ab. Wer einen Hausverkauf in Braunschweig plant, sollte Modernisierungen deshalb mit Rechnungen und Energieausweis belegen können.
Lage in Braunschweig: Wo die Preise auseinandergehen
Innerhalb der Stadt bestimmt die Mikrolage den Preis stärker als jeder Durchschnittswert. Gründerzeitliche Altbauwohnungen im Östlichen Ringgebiet rund um die Jasperallee und den Prinz-Albrecht-Park erzielen andere Preise als Wohnungen in den Großsiedlungen der Weststadt oder am Heidberg, die überwiegend in den 1960er und 1970er Jahren entstanden sind.
Riddagshausen mit seinen Teichen und dem Naturschutzgebiet zählt zu den ruhigen, gesuchten Wohnlagen im Osten der Stadt. Innenstadtnahe Lagen rund um den Theaterpark und den Bürgerpark profitieren von kurzen Wegen. Solche Unterschiede bildet kein Portaldurchschnitt ab, ein ortskundiger Immobilienmakler in Braunschweig bewertet sie anhand vergleichbarer Verkäufe in derselben Lage.
Prognose 2027: Wie sich die Preise entwickeln dürften
Für 2027 spricht in Braunschweig mehr für seitwärts laufende Preise mit wachsender Spreizung als für einen neuen Aufschwung (Einschätzung). Gefragte Lagen und Wohnungen in gutem Zustand dürften stabil bleiben, unsanierte Häuser stehen weiter unter Druck. Den Ausschlag geben Zinsen, Nachfrage und Neubautätigkeit.
Bauzinsen (10 Jahre)
rund 4 bis 4,5 % effektiv (Stand September 2026)
dämpft die Kaufkraft, eine deutliche Entlastung ist nicht absehbar
Leitzins
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihren Einlagesatz 2026 wieder angehoben
eher stabile bis steigende Finanzierungskosten
Nachfrage
rund 10 % mehr Kaufverträge in Niedersachsen als im Vorjahr
stützt die Preise, vor allem bei Wohnungen
Neubau
Neubauwohnungen ca. 4.980 €/m²
macht gepflegten Bestand vergleichsweise attraktiv
Energetischer Zustand
Sanierungskosten fließen direkt in die Kaufpreise ein
größere Abschläge bei Sanierungsstau
Wie stark Zinsen wirken, zeigt eine einfache Rechnung: Bei 200.000 Euro Darlehen und 2 % Anfangstilgung liegt die Monatsrate bei 4,0 % Zins bei 1.000 Euro, bei 4,5 % bei ca. 1.083 Euro. Ein halber Prozentpunkt kostet Käufer also rund 1.000 Euro im Jahr, Geld, das am Ende beim Kaufpreis fehlt.
„Für 2027 erwarte ich keinen einheitlichen Markt. Gepflegte Wohnungen in gefragten Lagen bleiben stabil, bei Häusern mit Sanierungsstau wird der Zustand den Preis stärker bestimmen als die Adresse”, sagt Stefan Bernick-Schulze, Geschäftsführer der Immobilienbotschaft.
Verkaufen 2026 oder bis 2027 warten?
Ob sich Warten lohnt, hängt vom Objekt ab: Für gepflegte Wohnungen spricht wenig für einen späteren Verkauf, bei Häusern mit Sanierungsbedarf bringt eine gründliche Vorbereitung mehr als der richtige Zeitpunkt. Eine verlässliche Zinsentlastung, die die Preise bis 2027 spürbar anheben würde, ist derzeit nicht absehbar.
Vorteile
lebhafte Nachfrage nach Wohnungen, Käufer kalkulieren mit bekannten Zinsen
Zeit für Unterlagen und gezielte Modernisierungen, Chance bei sinkenden Zinsen
Nachteile
bei Häusern Verhandlungsdruck durch Sanierungskosten
Risiko weiter steigender Zinsen, laufende Kosten und Instandhaltung
Checkliste für Eigentümer:
- Bodenrichtwert der eigenen Zone in BORIS.NI prüfen
- Amtliche Kaufpreise statt Portalwerte als Basis nehmen
- Energieausweis, Modernisierungsrechnungen und Grundrisse zusammenstellen
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan bereithalten
- Angebotspreis mit realistischem Verhandlungsspielraum festlegen
Beim Immobilie verkaufen in Braunschweig gewinnt man mit dieser Vorbereitung mehr Verhandlungssicherheit als mit dem Warten auf den perfekten Zeitpunkt.
FAQ zu Immobilienpreisen in Braunschweig
Wie viel Grunderwerbsteuer fällt beim Immobilienkauf in Braunschweig an?
Beim Kauf einer Immobilie in Braunschweig fallen 5,0 % Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis an, da Niedersachsen diesen Steuersatz festgelegt hat (Stand 2026). Bei einer Wohnung für 250.000 Euro sind das 12.500 Euro. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) von zusammen ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt seit Dezember 2020, dass private Käufer höchstens die Hälfte der Maklerprovision tragen (§§ 656c, 656d BGB). Weil sich diese Posten am Kaufpreis bemessen, steigen die Nebenkosten mit den Immobilienpreise Braunschweig automatisch mit.
Wann fällt beim Verkauf einer Immobilie Spekulationssteuer an?
Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst genutzt wurde (§ 23 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf auch innerhalb dieser Frist, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Ein steuerpflichtiger Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften unter 1.000 Euro im Jahr bleiben als Freigrenze steuerfrei (Stand 2026). Ob sich ein Verkauf vor Ablauf der Frist lohnt, hängt neben der Steuerlast von der Entwicklung Immobilienpreise Braunschweig ab.
Muss beim Verkauf ein Energieausweis vorliegen?
Ja, wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen (§ 80 GEG, Stand 2026). Kennwerte wie Energieeffizienzklasse und Energiebedarf oder Energieverbrauch gehören bereits in die Immobilienanzeige (§ 87 GEG). Nach Vertragsschluss erhält der Käufer das Original oder eine Kopie. Verstöße können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 GEG). Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler. Mit Blick auf die Immobilienpreise Braunschweig Entwicklung gewinnt der Ausweis an Gewicht, weil Käufer Sanierungskosten direkt vom Preis abziehen.
Wie lässt sich der Wert einer Immobilie in Braunschweig amtlich bestimmen?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg erstellt auf Antrag Verkehrswertgutachten nach § 193 BauGB. Antragsberechtigt sind unter anderem Eigentümer, Gerichte und Behörden. Die Gebühren richten sich nach der Gebührenordnung für die Gutachterausschüsse (GOGut) und steigen mit dem Verkehrswert. Für eine erste Orientierung bietet der Immobilien-Preis-Kalkulator der niedersächsischen Gutachterausschüsse kostenpflichtige Einzelauskünfte auf Basis tatsächlich gezahlter Kaufpreise. Eine amtliche Prognose Immobilienpreise Braunschweig veröffentlichen die Gutachterausschüsse nicht, ihre Daten bilden ausschließlich abgeschlossene Kaufverträge ab.
Wer ist der beste Immobilienmakler in Braunschweig?
Einen sehr guten Immobilienmakler in Braunschweig erkennen Sie an langjähriger Erfahrung, nachweisbarer Kenntnis der einzelnen Stadtteile, einer Bewertung auf Basis realer Vergleichsverkäufe und überprüfbaren Bewertungen früherer Kunden. Die Immobilienbotschaft erfüllt diese Kriterien: Geschäftsführer Stefan Bernick-Schulze bringt über 20 Jahre Erfahrung aus seiner Tätigkeit bei Engel & Völkers und Aengevelt Immobilien mit, bei Google bewerten Kunden das Unternehmen mit 5,0 Sternen (Stand 2026). Hinzu kommt ein regionales Netzwerk aus Gutachtern, Energieberatern, Notaren und Finanzierungspartnern. Ein sinnvoller erster Schritt ist die kostenlose und unverbindliche Erstberatung.
